Co-emprunteur immobilier : de quoi s'agit-il ?

Co-emprunter signifie souscrire un crédit immobilier à plusieurs pour financer l’acquisition d’un bien. Dans la plupart des cas, le co-emprunteur est le conjoint, le concubin, ou le partenaire de Pacs de l’emprunteur. Il peut aussi s’agir d’un parent, d’un enfant, voire d’un ami.

Le co-emprunteur n’est pas forcément co-acquéreur du logement. Il peut très bien participer au financement du bien immobilier, sans pour autant apparaître sur l’acte de propriété. C’est le cas, par exemple, quand un parent souhaite aider un enfant à faire l’acquisition d’un appartement ou d’une maison. 

L’engagement des co-emprunteurs est identique. C’est le principe d’engagement réciproque et solidaire. Ils signent tous les deux l’offre de prêt remise par la banque.

En revanche, les deux emprunteurs sont-ils tenus de rembourser la totalité du crédit immobilier ? La réponse à cette question dépend des conditions mentionnées dans le contrat de prêt. Le principe de solidarité doit être prévu de façon rapide. Dans ce cas de figure, chaque co-emprunteur est tenu de rembourser l’ensemble des mensualités. À défaut, chaque co-emprunteur rembourse uniquement sa quotité. En pratique, la quasi-totalité des contrats de prêt contient une clause de solidarité obligeant les deux emprunteurs à rembourser la totalité des mensualités.

Attention, cette solidarité peut être la conséquence de votre régime matrimonial :

• Si vous êtes marié sous le régime de la séparation des biens, il n’existe pas de solidarité automatique. Chaque époux est responsable de ses propres dettes.
• Si vous êtes marié sous le régime de la communauté universelle, il existe bien une solidarité entre conjoints. Les dettes sont communes. Même vos biens propres peuvent être saisis par la banque pour rembourser le prêt immobilier, peu importe leur date d’acquisition du bien (même avant le mariage).
• Si vous êtes marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (régime légal), tout dépend de la date de souscription du crédit. Si le prêt immobilier a été contracté après le mariage, vous êtes solidaire. Les biens communs peuvent être saisis par la banque. Vos biens personnels acquis avant le mariage sont en revanche protégés des créanciers. En revanche, si le crédit a été souscrit avant le mariage, la solidarité entre les époux ne joue pas.
• Si vous êtes pacsé, vous êtes solidaire du remboursement du crédit immobilier.
• Si vous êtes en union libre, il n’existe pas de principe de solidarité automatique.

Emprunter à deux vous permet, tout d’abord, d’augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier. Lors de l’étude de votre dossier, la banque va tenir compte de vos revenus et de ceux de votre co-emprunteur.

Vous augmentez, dans le même temps, votre capacité d’emprunt. Vous allez alors pouvoir acheter un appartement plus grand ou dans un quartier mieux coté, par exemple.

L’emprunt à plusieurs permet également de diminuer le risque de défaut de paiement.

Enfin, c’est un excellent moyen de compenser un profil risqué. Si votre situation professionnelle est instable ou si vous êtes auto-entrepreneur, un co-emprunteur en CDI peut significativement augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier. Sa présence apporte une garantie supplémentaire de stabilité et de continuité des revenus aux yeux des banques. Cela peut faciliter l’approbation de votre demande de prêt. C’est aussi une solution pour accéder à de meilleures conditions de financement (taux d’intérêt plus bas, etc.).

Attention, cette opération présente un inconvénient majeur. En cas de mésentente dans l’avenir, contracter un prêt à plusieurs peut entraîner des complications. La situation est encore plus délicate en cas de solidarité (ce qui est presque toujours le cas). Si un co-emprunteur ne paye plus, l’autre doit payer à sa place. Dans certains cas, s’il ne parvient pas à assumer la totalité du crédit, le bien concerné doit être revendu. 

Pour souscrire un crédit, le co-emprunteur doit :

• Être majeur.
• Ne pas figurer sur un fichier de fichage bancaire - FICP (Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers).

La banque étudie ensuite le profil du co-emprunteur selon des critères identiques à tous les autres emprunteurs. Elle s’assure de la solvabilité des deux signataires de l’offre de prêt. Pour cela, elle vérifie leur situation financière professionnelle et personnelle afin d’évaluer les risques :

• Le taux d’endettement : en principe, celui-ci ne doit pas dépasser 35 % des revenus. 
• L’apport personnel.
• Les charges des co-emprunteurs.
• Leur reste à vivre : il s’agit du revenu disponible une fois toutes les charges acquittées (emprunt immobilier, crédit à la consommation, etc.). 

Légalement, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire (comme quand on emprunte seul). Toutefois, aucun établissement bancaire ne vous accordera de crédit sans cette garantie. C’est, en effet, une protection essentielle en cas de défaut de paiement lié aux aléas de la vie (décès, maladie, accident). Seule l’assurance perte d’emploi reste facultative.

Si vous empruntez à deux, il existe deux solutions : 

• Un contrat unique pour les deux co-emprunteurs avec une modulation possible grâce à la quotité. Il s’agit d’une option à privilégier si les deux emprunteurs ont des profils de risque similaires. La quotité est toujours de 100 %. L’assurance doit couvrir la totalité de la somme empruntée. Il est cependant possible de la répartir entre les co-emprunteurs (50 % / 50 %, 30 % / 70 %, 60 % / 40 %, etc.) en fonction des revenus et de l’état de santé de chacun. Celui disposant des plus hauts revenus a intérêt à supporter la quotité la plus importante. Une autre solution est d’assurer 100 % pour chaque emprunteur. En cas de décès d’un co-emprunteur, la totalité du crédit est prise en charge par l’assurance. Cette solution très protectrice est également la plus coûteuse.
• Une assurance propre à chaque co-emprunteur. Cette option est souvent indispensable si les deux emprunteurs ont des profils de risque très différents ou si l’assurance refuse de couvrir l’un d’entre eux. Attention : souscrire deux contrats d’assurance séparés est une opération plus onéreuse.  

Un crédit immobilier est un engagement sur le long terme. En 15, 20 ou 25 ans, vous n’êtes pas à l’abri d’un imprévu.

Dans ce cas de figure, il existe plusieurs solutions :

• Les deux emprunteurs conservent le bien en indivision et continuent de rembourser leur part du crédit. Cette solution est rare et suppose une parfaite entente.
• Le remboursement du crédit par anticipation : soit sur des fonds propres, soit en souscrivant chacun un nouveau prêt pour rembourser le crédit immobilier souscrit en commun. Cette solution peut être très coûteuse. La revente du bien permet également de rembourser le crédit immobilier.
• Un des co-emprunteurs garde le bien. Il rachète alors la part de son ex-conjoint (on parle de rachat de soulte) et prend en charge la totalité du crédit. Pour cela, il doit disposer de revenus suffisants.
• Le transfert du crédit à un nouveau co-emprunteur (il doit présenter toutes les garanties nécessaires).

Dans ce cas, tout dépend de la cause à l’origine du défaut de paiement.

En cas d’accident, de maladie ou de perte d’emploi, l’assurance emprunteur peut intervenir et prendre en charge les mensualités de l’emprunteur défaillant.

Si l’événement n’est pris en charge par l’assurance emprunteur, la banque peut exiger le paiement intégral des mensualités par le co-emprunteur. N’oubliez pas, cette possibilité est ouverte uniquement en cas de solidarité. Le co-emprunteur peut alors demander un allongement du crédit afin d’obtenir des mensualités plus faibles.

Le refus de paiement par un des co-emprunteurs peut engendrer le blocage des comptes bancaires, une retenue sur salaire ou une saisie des biens du co-emprunteur. Il y a également un risque de fichage à la Banque de France.

En cas de décès d’un co-emprunteur, la situation financière liée au prêt immobilier est gérée selon les termes de l’assurance de prêt souscrite.

Cette assurance prend en charge le remboursement du prêt en fonction de la quotité assurée du défunt, préalablement définie dans le contrat. La garantie décès fait systématiquement partie des couvertures offertes. En cas d’exclusion de garantie, le co-emprunteur survivant a l’obligation de prendre le relais pour le remboursement du solde restant. La conséquence est la même si une partie du prêt n’est pas couverte par l’assurance.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez votre capacité de remboursement avant de vous engager.